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토픽 부동산

[펌] 부동산 정책과 주거지의 사회 경제적 분리

하나은행 · 사******

2020.07.15. 777 7

사실 아래 제 글에서도 몇번 언급했듯이
(그리고 지금도 많은 분들이 언급하듯이)
전월세 공급자들은 대부분 양도차익을 목적인 경우가 많습니다.

그리고 지금 공공 혹은 기업형 임대주택은 전체 "임대" 주택의 11~13.5% 정도 밖에 차지하고 있지 않습니다.
(근데 이게 지역별 구분이 없는 통계입니다. 사실 서울 핵심 중심부의 경우는 93-95% 이상(개인적 추정)이
다 개개인이 임대하는 주택입니다)

87-89%를 차지하는 민간임대주택이 줄어들면 사실상
임대시장은 왜곡될 수 밖에 없습니다.

너무 집주인 편든다 세입자도 국민이다 세입자 망하라고 굿하는거냐.... 라고 저에게 욕하시는 분 많은데
오해사지 않도록 표현을 좀더 조심스럽게 하겠습니다.
저도 세입자 생활 오래했어요.

나이도 어렸고 얼굴도 순진하게 생겨서 말도 안되는 걸로 집주인에게 많이 당하고 살았습니다. ㅠㅠ

그리고 사실 서울의 핵심지역(대치동 목동, + 옐로우칩 지역)에서는 95%이상이 개인이 다른 개인에게 임대주는
시장입니다. 사실 지어질때 강제로 지어지는 임대 물량 말고는 핵심지역에서는 (개인이 아닌) 공공 임대 물량은 없습니다.
구축에서는 처음 지어질때 옆에 지어진 임대동이 없다면 당연히 공공 임대 없구요

통계치보면 5-6년전 8% 임대수치에서 11-13%까지 임대주택 비율이 올라갔지만
사실 이 비율의 대부분은, 경기도 신도시나 택지지구에 지은 임대동 등이 큰 역할을 한것 같습니다.

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제가 왜 이런 이야기를 하냐면
지금 큰 흐름상, 임대차 시장에서 임대인들의 양도차익은 기대하기가 어렵게 되어가고 있습니다.
집값이 안오를거다 라는게 아니라, 집값이야 뭐 어떻게 될지 귀신도 모르지만,
(사실 최소한 1-2년내는 강세가 되겠죠. 공급이 없으니)
설사 1-2년 동안 계속 오른다고 한들, 그 이익을 세금으로 다 가져가는 형태로 변하고 있습니다.

이미 임대자들에 대한 부담이 게속 증가하는건, 기사만 봐도 알 수 있고
이로인해 가져갈수 있는 이익이 줄어들게 될거라는건 네임드 전문가 2-3분이 작년말부터 계속 말해왔던 거구요

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사실 지역별 편차를 고려하는 관점에서 보면
주택시장은 닫힌 시스템이 아닙니다.

그러니까..

경기도 동두천에 100만 호를 1년 안에 짓고 분양한다고 가정해봅시다
그러면 수도권 공급 물량이 엄청나게 늘어나고, 입주물량 엄청나게 늘어나지만
분당 주택시장이 안정될리 없습니다.

마찬가지로, 서울 도봉역에 100만호 입주물량이 내일 당장 생긴다 한들
대치동 아파트 가격에는 거의 영향이 없을 거에요.

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제 전전 글 그림으로 간단하게 설명드렸듯이
임대물량을 줄이는 이러한 정책의 효과는 2년 뒤에 더 확대되어 나타날 것이고
2-3채 가진 다주택자들은, 버티지 못하는 사람든 팔고 핵심지로 들어가는 현상이 계속 계속 지속되고 있습니다.

매매시장 말고
임대차 시장으로만 본다면

주택을 소유하지 않고, 임대차로 핵심지역으로 들어가는 것은 점점 더 힘들어질거에요
왜냐면 그런 짓(?)을 하는 것에 아무런 이득이 없기 때문이며, 기존 이득도 다 박탈되고 있기 때문입니다.

어떤 행위에 이득이 없다면, 그 행위는 중단되고 사라집니다.

전세가 사라지고 잇는 것도 이러한 맥락이구요.

핵심지에 세금을 늘리는 정책이
다주택자를 줄이는 것에는 확실히 효과가 있지만
그 방식을 보면
이전에도 수천만번 언급되었듯이, 다주택자는 저기 시골집을 팔거나 강북외곽 집을 팔거나 경기도 집을 팔겁니다.
(혹은 증여하거나)

그리고 초핵심지역 내에서 적은 소득으로 버티기는 더 어렵게 되어버렸죠.
65세 이상의 은퇴한 무직의 사람이, 40평대 반포 신축 아파트에서 계속 종부세 내며 살기는 어려울 거에요.

계속 반강제적으로 속아내는 작업이 게속되면
핵심지역은 순혈주의로 강제적으로 가게 될 거에요
더 비슷한 사람끼리 (잘사는 사람끼리) 모이는 거죠.

결국 지역적 소득격차는 더 커질거고 사람들의 지역별 (사상적, 경제적, 사회적) 편차는 더 벌어질거에요.

솔직히 이제 우리나라 망한다 라고 쓰는게 아니라
이제 우리나라 분열된다 라고 쓰는게 아니라

앞으로 이질성이 높아진다라기 보다는
역으로 그동안 너무 동질성이 강했다는 거죠.

미국에 가보시면
잘사는 동네 사람들 생각과 생활 방식하고
못하는 동네 사람들 생각과 생활 방식하고 너무도 틀립니다.
(흑인 백인 영향도 있겠지만)

근데 우리나라는
그동안 너무도, 너무도, 빈부격차가 존재하더라도 동질성이 높았습니다.

앞으로 이질성이 높아질거라는게 문제가 아니라
역으로 그동안 이상하리만큼 동질성이 높았다는 거죠.

미국이나 스페인, 영국등에 비해
사실 우리나라는 (경제적 측면에서) 거주이전의 자유가 상당히 높았었습니다.
그게 자본 상승의 이득을 먹기 위해, 현재의 수익률이 엄청낮은 임대가 유지될수 있었기 때문입니다.
(그걸 돈있는 사람들이 베풀었다고 생각치않습니다. 그들도 자기에게 이익이 되었기 때문에 그렇게 했으니까요)

물론 이제는 그렇지 않게 되고 있고 이미 되었죠.

그리고
지금 이러한 흐름을 부채질하고, 활활 타오르는 불에 기름붓는 정책들이 나오고 있습니다.
개인이 개인에게 주는 임대 물량은 최소한 핵심지역에서 사라질겁니다.

기존의 것들이 계속 존재하는 이유는,
보증금을 마련하는데 시간이 걸리는 이유도 있고
또 관성에 의해 유지되돈 현재 상황을 바꾸는데 비용이 들어가기 때문이기도 합니다.

그러나 계속내야 하는 엄청난 세금 이라는 비용이 계속 추가되면,
결국
그 추가된 비용이 "임대를 중단하는데 들어가는 비용"보다 더 크다는 현실을 자각하게 되면
언제 그랬냐는 듯이 순식간에 (2-4년 내에) 싹 다 바뀔겁니다.

https://n.news.naver.com/article/021/0002434976

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어떤 아이가 영어를 엄청 잘하는데,
그래서 영어 학원가서 테스트 시험을 보면 점수가 항상 최고점 가까이 나오는데
대치동 모 학원 가서 시험을 봤더니 70-80점 밖에 안나온거죠

그 이유는
그 학원의 시험문제 자체는, 영어실력을 묻는게 반이고 나머지 문제들은 미국 교과서 내용입니다.
대치동 영어학원 교제 자체가 미국 현지 교과서로 미국(혹은 캐나디언) 사람이 수업하는데,
미국 역사 인물 미국 사회 등에 대한 지식이 없으면
70-80점 밖에 받을수가 없습니다 . 그러니까 대치동에서는 미국 교과서를 통해 미국식 마인드, 미국 역사 사회에 대한
배경지식이 들어가는 거죠.

그럼 그 애들이 한국식 영어문법은 모르느냐? 그것도 아닙니다. 프리토킹 + 미국 영어 + 미국 교과서를 배우고
다시 저녁에는 한국식 영어 문법과 내신을 공부하죠.

/

(수정) 지금 고등학교 교과서는 교학사와 천재교육 빼놓고
나머지 (윤리) 교과서에 "국민"이라는 단어 대신 "인민"이라는 단어로 교체되었습니다.

헌법에 나온 단어는 "국민"인데, 교육부 지침으로 "인민"이라는 단어를 쓰라고 권고하고 있습니다.

사실 이렇게 되면
교학사와 천재교육 교과서로 배운 특정 지역 아이들과
그외 지역에서 다른 교과서로 배운 아이들은, 서로 이질감을 느낄수 밖에 없겠죠.

강남3구와 핵심지역 공립학교에서는 교학사나 천재교육 교과서를 선택할 것이고
인헌고 같은 곳에서는 "인민"이라는 단어가 들어간 교과서 (인민 민주주의 등)를 쓰겠죠.

이념 이야기를 하는게 아니라
사회적 경제적으로 서로 달라지고 단절되고 그룹화되고 차이가 벌어지는 현상을 말하는 겁니다.

그냥 이게 하나의 흐름 같아 보입니다.
제가 전에 말했던 2차 도시화 현상과 거점 지역으로의 헤처모여도 같은 흐름같습니다.

추가:

사실 저는 이번 정책으로 인해
집값의 하락세는 아니더라도
2-3개월 이상의 정체나 보합을 예상하고 있습니다.

617 대책이 현존하는 추세를 강화시켰다고 한다면
710 대책은 주택시장 자체에 부담을 늘리는 동시에, 미리 정제되지 않은 정책으로 메기효과(엉망진창 효과)가 생긴다고 보고 있습니다.
이로인해 혼란이 생기고 그 혼란과 부담으로 정체나 보합이 2-3개월 가지 않을까 생각이 듭니다.